来源_辉通财税 发文日期_2023年12月30日
交易性金融资产的会计分录怎么做?
摘 要:就2006年的《》实施以来所产生的问题进行分析,并针对 分类税制 与 综合征税 的矛盾、收入的核定、奖励及惩罚措施及对纳税人的保密等一系列问题提出了自己的一些参考建议。 关键词:个人所得税;自行申报;分类税制 1 背景分析 2006年11月6日,国家税务总局以通知的形式(国税发(2006)162号)下发了《》。这一规范与我国之前实施的关于个人所得税征收管理的制度有所不同,它在不改变分类所得税制(即:将收入划分为若干项目,分别就不同项目计税;不同项目的收入,适用不同的税率。与之相配套的征管措施为代扣代缴制 在各类收入的支付环节,由收入支付人和扣缴义务人将应纳税款代扣下来,并代缴给税务机关)的基础上,增加了关于年所得超过12万元的纳税人应自行向税务部门办理个人所得税纳税申报的规定。这一办法的出台,使我国的个人所得税进入了在纳税标准规定上的 分类计税 和征管上的 综合申报 的 双轨制 的运行格局。 2007年4月2日,首次自行的年所得12万元以上个人所得税自行申报工作落下了帷幕。根据我国国家税务总局4月12日公布的全国申报结果显示,截至4月2日自行纳税申报期结束,全国各地税务机关共受理自行纳税申报人数1628706人,申报年所得总额5150亿元,已缴纳税额791亿元,补缴税额19亿元,人均申报年所得额316227元,人均缴纳税额49733元。从人员构成看,主要使收入较高行业和单位的管理人员以及职工、个人投资者、私营企业主、个体工商户、文体工作者、中介机构从业人员、外籍人员等。从所得项目构成看,依次主要是工资薪金所得、利息股息红利所得、个体工商户的生产经营所得、财产转让所得、劳务报酬所得等。 在我国的个人所得税制度的不断改革和完善的过程中,个人所得税的自行申报制度既是一种创新,又是个人所得税制度改革中所必不可少的一个环节。说这个制度是一个创新,那是相对我国目前个人所得税 分类计税 而言的 世界上有不少的国家都实行的是个人所得税的自行申报,这本身并不是什么希奇的事情,但从税制的角度来说,自行申报往往是对应于 综合征税 而言的,所以我国在 分类计税 标准下的个人所得税纳税的自行申报制度就是一个史无前例的创新。正因为如此,我国个人所得税的这一改革没有任何一个国家的成功例子可以借鉴,我们只有依靠自己的力量摸索,从而找出一条最适合我国发展的个人所得税的改革的道路。 本文主要研究的是我国目前个人所得税的自行申报制度所存在问题及对其的对策建议。 2 个人所得税自行申报所存在的问题分析 2.1 分类计税 与 综合申报 矛盾问题 由于我国目前个人所得税 分类计税 对应的是代扣代缴的征收方式,纳税人的应纳税款仍然由各类收入的支付人或扣缴义务人代为计算、代为扣缴。而另一方面,除非有无扣缴义务人的收入项目,否则纳税人按综合口径自行归集并申报的收入和纳税信息,又不作为重新核定税款并实行汇算清缴的依据,该缴多少税,还缴多少税。两个渠道的彼此脱节,至少在形式上,使得自行申报表现为附加在纳税人身上的一种额外且无效的负担。因此,纳税人自行申报的积极性不高甚至根本就没有积极性,因为这样的申报在表明上看来纯粹只是浪费时间和精力而已。 2.2 收入的核定问题 在代扣代缴制度下,个人所得到的收入,不论是工薪收入、稿酬收入、股息利息红利收入、财产转让收入等,都是属于税后收入。而我们个人所得税的计税依据是税前收入,换句话说,个人要在纳税申报表上填写的应该是各个项目的税前收入。而把税后收入换算程税前收入本身就是一个非常复杂的过程。且不说各个项目对应的计算公式不同,就算是同一个项目,对应的税率也是不相同的。一般的纳税人没有这么专业的能力来判断自己的这一项收入到底应该用什么的方式来换算成税前收入,比如说劳务报酬所得,在什么情况下是劳务报酬所得,而在什么情况下是工资薪金所得呢?50000元的税后劳务报酬所得,它适用的税率到底是20%,30%,40%抑或是其他呢?属于劳务报酬的哪一些是可以在税前扣除呢?在恢复税前所得的时候这一部分扣除额应该如何计算呢?诸如此类的问题不胜枚举。哪怕是专业的税务人员,在面临这么多项目的汇总统计的时候也难免会出现一些错误,更何况是仅仅只有一点点纳税知识的纳税人呢?很多个体工商业者甚至一点都不清楚自己到底应该缴纳哪些税,什么时候缴税呢。银行存款的利息收入就更难确认了。由于银行存款是按你存款的时间来计算的。我们能够查询的也许只是某一笔钱的在某几个月的利息,如果是交易频繁的活期存款账户,那么利息又该如何计算呢?银行目前还没有提供查询一年利息的服务。而且,很多纳税人还有很多个银行账户,不同账户的利息是该加总计税呢还是应该分别计税呢?还有,由于没有关于夫妻双方可以合并纳税的规定,家庭共有的财产收入及投资所得应该如何在夫妻之间进行划分并申报纳税呢? 分类计税 增加了 综合申报 的难度,很多纳税人都没有办法清晰、准确的核算自己的应税收入。而纳税申报表是需要纳税人填入 我相信,它是真是的、可靠的、完整的 字样,在纳税人都没有办法准确核定自己的收入时候,他应不应该为填写了这样一段话而承担 诚信风险 的责任呢? 2.3 处罚与奖励的问题 《》缺乏对纳税人依法纳税的奖励及适当的减免措施的规定,而同时,它对不进行纳税申报或逃税的行为的处罚比较轻。长期以来,我们说强调的都是 纳税光荣 的理论。对税法的宣传在很大程度上都是强调纳税义务人的义务方面,而很少告之纳税义务人的权利及相关的鼓励。以至于很多人对纳税有一定的仇视心理,或者应该说是不平衡的心里 纳税是我付出的,我为什么要付出,而我又从中得到了什么?依法纳税的纳税人没有得到一定的奖励,相反的,他们所看到的往往是没有纳税或叫做逃税的人依然没有受到惩罚或者惩罚太轻,逃税的收益大于逃税的成本,那么很多原本是忠实的纳税人也有可能受到这一系列情绪的影响而选择拒绝进行纳税申报。 2.4 关于为纳税人保密的问题 中国人都有一种藏富的心里,按实际收入填写纳税申报表意味着他们必须要把他们的财产状况公诸于众,这是很多人都不愿意的事情,因为这样可能给他们带来一些不必要的麻烦。尽管税法中有规定税务机关必须为纳税人保密,但个别的办税人员也许会出于某些特定的目的而泄密,在这样的情况下,他们所得到的仅仅只是些行政处罚而已。如果没有办法为纳税人保密,那么个人自行申报制度将会遇到很多人,尤其是富人的抵制,这对我国个人所得税制向综合方向发展是非常不利的因素,也是我们必须予以重视的问题之一。 3 个人所得税自行纳税申报的几点建议 3.1 完善我国个人所得税制度改革,建立健全的综合所得税制 要使得我国个人所得税自行申报制度能够平稳发展,关键的问题是要改革我国的个人所得税制度。目前,世界各国的通常情形是,要么分类所得税制配合以代扣代缴制,要么综合所得税制配合自行申报制。我国现行的分类所得税制与自行申报制度的一个结合,仅仅只是一个过渡时期的产品而已。随着时间的发展,我国的个人所得税制度必然要向综合所得税制变更。 双轨 时期的种种不适应的症状,当我们的综合所得税制与我们的自行申报税制予以统一的时候将会逐渐消失。我们应该加快向综合与分类相结合的个人所得税制转轨的步伐:除一部分个人以个人存款利息所得为代表的特殊收入项目继续实行分类所得制之外,其余的收入统统纳入综合所得税制的覆盖范围。以此为基础与之相对应,前者继续实行代扣代缴制,后者则实行自行申报制。 3.2 帮助纳税人准确了解一年的收入 许多采取自行申报个人所得税的国家都会以各种方式在申报期间告知纳税人全年的各种收入。而我们国家缺乏一个这样的机制。各个代扣代缴机构或是提供纳税人应纳税收入的单位,应该在纳税申报期间把包含纳税人的税前所得、应纳税额及税后所得的汇总单据以邮寄、电传、电子邮件等方式寄送到纳税人的手中,便于纳税人汇总申报自身的应纳税额。除此之外,银行等金融机构也应该要及时通知纳税人其在这一纳税年度的应税利息收入、应税股息收入等数据。这样的话,纳税人就不必因为其收入的零散性而不知所措。因为很多人都没有记录零散收入的习惯,而企业等为纳税人提供收入的单位本身就需要这样的数据进行企业的帐务处理,对他们而言,只是一个举手之劳的事。以法律的形式要求为纳税人提供收入的单位定期(一般以一个纳税年度为周期)向纳税人提供其应纳税额等的数据,有利于自行纳税申报制度的进一步开展。并且可以有效的预防偷漏税等行为。 3.3 完善奖励与处罚措施,增强纳税人意识 在未来的关于个人所得税税制的设计过程中,应该要完善其奖励与处罚措施,对于按期纳税,不偷税、不漏税、不逃税及能够准确计算应纳税额并按时缴交个人所得税的个人应该要给予一定的奖励,包括物质的及精神的。比如可以对在一定期限内表现优异的纳税人给予一定的减免措施;而对于违反税法规定的纳税人及税务机关,应给予重惩,要承担一定的刑事责任而不仅仅只是行政责任。此外,还要将强宣传,让纳税观念深入人心。 3.4 加强保密机制 税务机关应与银行、证券公司等部门联合起来,以保证税收收入及时、足额的入库,并对纳税人的自行申报进行监督管理。但是同时,也应该给纳税人以足够的尊重,即要充分重视纳税人的隐私,为纳税人保密。只有纳税人充分信任税务机关,我们的税收征收管理工作才有可能进行的更为顺利。我们的自行纳税申报制度才能进一步完善和发展。 4 总结 总之,我国的 分类计税 下的 自行申报 制度仅仅只是特定时期的产物,我们应该正视在这样一个特殊背景下的特殊制度所产生的一系列问题,并逐步完善我国的个人所得税的征收和管理制度,为建立个人所得税的综合税制打下基础。 参考文献 [1]高培勇.个税改革:还是要加快向综合与分类结合制转轨[J].税务研究,2008,(1). [2]赵书博.个人所得税自行申报纳税的现实与选择[J].税务研究,2008,(1). [3]徐晔.完善个人所得税自行纳税申报办法的几点建议[J].税务研究,2007,(6). [4]郑宝凤.个人所得税自行申报制约因素分析与对策建议[J].技术经济与管理研究,2007,(4). [5]薛秀芳.推进个人所得税自行申报的建议[J].山西财经大学学报,2007,(11). 责任编辑:鬼谷子 税收优惠助推企业兼并重组
为贯彻落实新发布的《国务院关于设立3岁以下婴幼儿照护个人所得税专项附加扣除的通知》(国发〔2022〕8号),保障3岁以下婴幼儿照护专项附加扣除政策顺利实施,国家税务总局相应修订了《个人所得税专项附加扣除操作办法(试行)》及《个人所得税扣缴申报表》。现予以发布,自2022年1月1日起施行。《国家税务总局关于发布〈个人所得税专项附加扣除操作办法(试行)〉的公告》(2018年第60号)、《国家税务总局关于修订个人所得税申报表的公告》(2019年第7号)附件2同时废止。特此公告。附件: 国家税务总局2022年3月25日个人所得税专项附加扣除操作办法(试行)?第一章?总则第一条?为了规范个人所得税专项附加扣除行为,切实维护纳税人合法权益,根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《国务院关于印发个人所得税专项附加扣除暂行办法的通知》(国发〔2018〕41号)、《国务院关于设立3岁以下婴幼儿照护个人所得税专项附加扣除的通知》(国发〔2022〕8号)的规定,制定本办法。第二条?纳税人享受子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息或者住房租金、赡养老人、3岁以下婴幼儿照护专项附加扣除的,依照本办法规定办理。?第二章?享受扣除及办理时间第三条?纳税人享受符合规定的专项附加扣除的计算时间分别为:(一)子女教育。学前教育阶段,为子女年满3周岁当月至小学入学前一月。学历教育,为子女接受全日制学历教育入学的当月至全日制学历教育结束的当月。(二)继续教育。学历(学位)继续教育,为在中国境内接受学历(学位)继续教育入学的当月至学历(学位)继续教育结束的当月,同一学历(学位)继续教育的扣除期限最长不得超过48个月。技能人员职业资格继续教育、专业技术人员职业资格继续教育,为取得相关证书的当年。(三)大病医疗。为医疗保障信息系统记录的医药费用实际支出的当年。(四)住房贷款利息。为贷款合同约定开始还款的当月至贷款全部归还或贷款合同终止的当月,扣除期限最长不得超过240个月。(五)住房租金。为租赁合同(协议)约定的房屋租赁期开始的当月至租赁期结束的当月。提前终止合同(协议)的,以实际租赁期限为准。(六)赡养老人。为被赡养人年满60周岁的当月至赡养义务终止的年末。(七)3岁以下婴幼儿照护。为婴幼儿出生的当月至年满3周岁的前一个月。前款第一项、第二项规定的学历教育和学历(学位)继续教育的期间,包含因病或其他非主观原因休学但学籍继续保留的休学期间,以及施教机构按规定组织实施的寒暑假等假期。第四条?享受子女教育、继续教育、住房贷款利息或者住房租金、赡养老人、3岁以下婴幼儿照护专项附加扣除的纳税人,自符合条件开始,可以向支付工资、薪金所得的扣缴义务人提供上述专项附加扣除有关信息,由扣缴义务人在预扣预缴税款时,按其在本单位本年可享受的累计扣除额办理扣除;也可以在次年3月1日至6月30日内,向汇缴地主管税务机关办理汇算清缴申报时扣除。纳税人同时从两处以上取得工资、薪金所得,并由扣缴义务人办理上述专项附加扣除的,对同一专项附加扣除项目,一个纳税年度内,纳税人只能选择从其中一处扣除。享受大病医疗专项附加扣除的纳税人,由其在次年3月1日至6月30日内,自行向汇缴地主管税务机关办理汇算清缴申报时扣除。第五条?扣缴义务人办理工资、薪金所得预扣预缴税款时,应当根据纳税人报送的《个人所得税专项附加扣除信息表》(以下简称《扣除信息表》,见附件)为纳税人办理专项附加扣除。纳税人年度中间更换工作单位的,在原单位任职、受雇期间已享受的专项附加扣除金额,不得在新任职、受雇单位扣除。原扣缴义务人应当自纳税人离职不再发放工资薪金所得的当月起,停止为其办理专项附加扣除。第六条?纳税人未取得工资、薪金所得,仅取得劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使用费所得需要享受专项附加扣除的,应当在次年3月1日至6月30日内,自行向汇缴地主管税务机关报送《扣除信息表》,并在办理汇算清缴申报时扣除。第七条?一个纳税年度内,纳税人在扣缴义务人预扣预缴税款环节未享受或未足额享受专项附加扣除的,可以在当年内向支付工资、薪金的扣缴义务人申请在剩余月份发放工资、薪金时补充扣除,也可以在次年3月1日至6月30日内,向汇缴地主管税务机关办理汇算清缴时申报扣除。?第三章?报送信息及留存备查资料第八条?纳税人选择在扣缴义务人发放工资、薪金所得时享受专项附加扣除的,首次享受时应当填写并向扣缴义务人报送《扣除信息表》;纳税年度中间相关信息发生变化的,纳税人应当更新《扣除信息表》相应栏次,并及时报送给扣缴义务人。更换工作单位的纳税人,需要由新任职、受雇扣缴义务人办理专项附加扣除的,应当在入职的当月,填写并向扣缴义务人报送《扣除信息表》。第九条?纳税人次年需要由扣缴义务人继续办理专项附加扣除的,应当于每年12月份对次年享受专项附加扣除的内容进行确认,并报送至扣缴义务人。纳税人未及时确认的,扣缴义务人于次年1月起暂�?鄢�,待纳税人确认后再行办理专项附加扣除�?劢梢逦袢擞Φ苯伤叭吮ㄋ偷淖ㄏ罡郊涌鄢畔�,在次月办理扣缴申报时一并报送至主管税务机关。第十条?纳税人选择在汇算清缴申报时享受专项附加扣除的,应当填写并向汇缴地主管税务机关报送《扣除信息表》。第十一条?纳税人将需要享受的专项附加扣除项目信息填报至《扣除信息表》相应栏次。填报要素完整的,扣缴义务人或者主管税务机关应当受理;填报要素不完整的,扣缴义务人或者主管税务机关应当及时告知纳税人补正或重新填报。纳税人未补正或重新填报的,暂不办理相关专项附加扣除,待纳税人补正或重新填报后再行办理。第十二条?纳税人享受子女教育专项附加扣除,应当填报配偶及子女的姓名、身份证件类型及号码、子女当前受教育阶段及起止时间、子女就读学校以及本人与配偶之间扣除分配比例等信息。纳税人需要留存备查资料包括:子女在境外接受教育的,应当留存境外学校录取通知书、留学签证等境外教育佐证资料。第十三条?纳税人享受继续教育专项附加扣除,接受学历(学位)继续教育的,应当填报教育起止时间、教育阶段等信息;接受技能人员或者专业技术人员职业资格继续教育的,应当填报证书名称、证书编号、发证机关、发证(批准)时间等信息。纳税人需要留存备查资料包括:纳税人接受技能人员职业资格继续教育、专业技术人员职业资格继续教育的,应当留存职业资格相关证书等资料。第十四条?纳税人享受住房贷款利息专项附加扣除,应当填报住房权属信息、住房坐落地址、贷款方式、贷款银行、贷款合同编号、贷款期限、首次还款日期等信息;纳税人有配偶的,填写配偶姓名、身份证件类型及号码。纳税人需要留存备查资料包括:住房贷款合同、贷款还款支出凭证等资料。第十五条?纳税人享受住房租金专项附加扣除,应当填报主要工作城市、租赁住房坐落地址、出租人姓名及身份证件类型和号码或者出租方单位名称及纳税人识别号(社会统一信用代码)、租赁起止时间等信息;纳税人有配偶的,填写配偶姓名、身份证件类型及号码。纳税人需要留存备查资料包括:住房租赁合同或协议等资料。第十六条?纳税人享受赡养老人专项附加扣除,应当填报纳税人是否为独生子女、月扣除金额、被赡养人姓名及身份证件类型和号码、与纳税人关系;有共同赡养人的,需填报分摊方式、共同赡养人姓名及身份证件类型和号码等信息。纳税人需要留存备查资料包括:约定或指定分摊的书面分摊协议等资料。第十七条?纳税人享受大病医疗专项附加扣除,应当填报患者姓名、身份证件类型及号码、与纳税人关系、与基本医保相关的医药费用总金额、医保目录范围内个人负担的自付金额等信息。纳税人需要留存备查资料包括:大病患者医药服务收费及医保报销相关票据原件或复印件,或者医疗保障部门出具的纳税年度医药费用清单等资料。第十八条?纳税人享受3岁以下婴幼儿照护专项附加扣除,应当填报配偶及子女的姓名、身份证件类型(如居民身份证、子女出生医学证明等)及号码以及本人与配偶之间扣除分配比例等信息。纳税人需要留存备查资料包括:子女的出生医学证明等资料。第十九条?纳税人应当对报送的专项附加扣除信息的真实性、准确性、完整性负责。?第四章?信息报送方式第二十条?纳税人可以通过远程办税端、电子或者纸质报表等方式,向扣缴义务人或者主管税务机关报送个人专项附加扣除信息。第二十一条?纳税人选择纳税年度内由扣缴义务人办理专项附加扣除的,按下列规定办理:(一)纳税人通过远程办税端选择扣缴义务人并报送专项附加扣除信息的,扣缴义务人根据接收的扣除信息办理扣除。(二)纳税人通过填写电子或者纸质《扣除信息表》直接报送扣缴义务人的,扣缴义务人将相关信息导入或者录入扣缴端软件,并在次月办理扣缴申报时提交给主管税务机关。《扣除信息表》应当一式两份,纳税人和扣缴义务人签字(章)后分别留存备查。第二十二条?纳税人选择年度终了后办理汇算清缴申报时享受专项附加扣除的,既可以通过远程办税端报送专项附加扣除信息,也可以将电子或者纸质《扣除信息表》(一式两份)报送给汇缴地主管税务机关。报送电子《扣除信息表》的,主管税务机关受理打印,交由纳税人签字后,一份由纳税人留存备查,一份由税务机关留存;报送纸质《扣除信息表》的,纳税人签字确认、主管税务机关受理签章后,一份退还纳税人留存备查,一份由税务机关留存。第二十三条?扣缴义务人和税务机关应当告知纳税人办理专项附加扣除的方式和渠道,鼓励并引导纳税人采用远程办税端报送信息。?第五章?后续管理第二十四条?纳税人应当将《扣除信息表》及相关留存备查资料,自法定汇算清缴期结束后保存五年。纳税人报送给扣缴义务人的《扣除信息表》,扣缴义务人应当自预扣预缴年度的次年起留存五年。第二十五条?纳税人向扣缴义务人提供专项附加扣除信息的,扣缴义务人应当按照规定予以扣除,不得拒绝�?劢梢逦袢擞Φ蔽伤叭吮ㄋ偷淖ㄏ罡郊涌鄢畔⒈C�。第二十六条?扣缴义务人应当及时按照纳税人提供的信息计算办理扣缴申报,不得擅自更改纳税人提供的相关信息�?劢梢逦袢朔⑾帜伤叭颂峁┑男畔⒂胧导是榭霾环�,可以要求纳税人修改。纳税人拒绝修改的,扣缴义务人应当向主管税务机关报告,税务机关应当及时处理。除纳税人另有要求外,扣缴义务人应当于年度终了后两个月内,向纳税人提供已办理的专项附加扣除项目及金额等信息。第二十七条?税务机关定期对纳税人提供的专项附加扣除信息开展抽查。第二十八条?税务机关核查时,纳税人无法提供留存备查资料,或者留存备查资料不能支持相关情况的,税务机关可以要求纳税人提供其他佐证;不能提供其他佐证材料,或者佐证材料仍不足以支持的,不得享受相关专项附加扣除。第二十九条?税务机关核查专项附加扣除情况时,可以提请有关单位和个人协助核查,相关单位和个人应当协助。第三十条?纳税人有下列情形之一的,主管税务机关应当责令其改正;情形严重的,应当纳入有关信用信息系统,并按照国家有关规定实施联合惩戒;涉及违反税收征管法等法律法规的,税务机关依法进行处理:(一)报送虚假专项附加扣除信息;(二)重复享受专项附加扣除;(三)超范围或标准享受专项附加扣除;(四)拒不提供留存备查资料;(五)税务总局规定的其他情形。纳税人在任职、受雇单位报送虚假扣除信息的,税务机关责令改正的同时,通知扣缴义务人。第三十一条?本办法自2022年1月1日起施行。了解更多个税相关问题,欢迎关注,专业老师解读,帮助你轻松搞定!相关推荐: 提醒!3岁以下婴幼儿照护专项附加扣除可以填报了!
一、土地增值税的清算单位 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。 二、土地增值税的清算条件 (一)符合下列情形之一的,纳税人应进行土地增值税的清算: 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的; 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的; 3.直接转让土地使用权的。 (二)符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算: 1.已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的; 2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的; 3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的; 4.省税务机关规定的其他情况。 三、非直接销售和自用房地产的收入确定 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认: 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定; 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。 四、土地增值税的扣除项目 房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额,应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外,扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除。 房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的,地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述四项开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车�。ǹ猓�、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理: 1.建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除; 2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除; 3.建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。 房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。 房地产开发企业的预提费用,除另有规定外,不得扣除。 属于多个房地产项目共同的成本费用,应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定清算项目的扣除金额。 五、土地增值税清算应报送的资料 符合上述第二条清算条件第(一)项规定应进行土地增值税清算的项目,纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关报送清算资料。符合清算条件第(二)项规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目,由主管税务机关下达清算通知,纳税人应当在收到清算通知之日起90日内报送清算资料。 纳税人清算土地增值税时应报送的资料: (一)土地增值税清算表及其附表; (二)房地产开发项目清算说明,主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况; (三)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的,纳税人还应提供记账凭证复印件; (四)纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目,还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。 六、土地增值税清算项目的审核鉴证 税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时,应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告,税务机关可以采信。 税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求,并做好必要的指导和管理工作。 七、土地增值税的核定征收 在土地增值税清算过程中,发现纳税人符合以下条件之一的,可按核定征收方式对房地产项目进行清算: (一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的; (二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的; (三)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的; (四)符合土地增值税清算条件,企业未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的; (五)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。 八、清算后再转让房地产的处理 在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额 清算的总建筑面积 土地增值税清算案例 [案例1]某公司投资开发一个房地产项目,转让收入为1150万元(转让收入中含政府部门收取的各种费用50万元),支付的土地使用权价款110万元,房地产开发成本320万元,实际发生的房地产开发费用100万元,财务费用中的利息支出无法分项目分摊,且无金融机构的证明。 国家规定城建税税率为7%,印花税税率为0.5 ,教育费附加征收率为3%,政府规定允许扣除的房地产开发费用为10%. 请根据以上资料,计算应缴纳的土地增值税。 计算过程如下: 1、取得土地使用权所支付的金额为110万元 2、房地产开发成本为320万元 3、允许扣除的房地产开发费用=(110+320) 10%=43(万元) 注:不能按实际发生的房地产开发费用100万元计入。 4、扣除的税金=1150 5% (1+7%+3%)=63.25(万元) 注:按财务相关规定,房地产开发企业在转让房地产时缴纳的印花税应列入企业管理费用,故印花税不计入扣除项目。 5、加计扣除=(110+320) 20%=86(万元) 6、允许扣除项目金额合计=110+320+50+43+63.25+86=672.25(万元) 注:如果房价中含有为政府代收的各项费用,则可作为转让房地产所取得的收入计征土地增值税(和营业税)。相应地,在计算扣除项目金额时,代收费用可以扣除(如以上的50万元),但不得作为加计20%扣除的基数。 7、增值额=1150-672.25=477.75(万元) 8、增值率=477.75 672.25 100%=71.07% 9、应纳税额=477.75 40%-672.25 5%=157.34(万元) 注:按增值额乘以适用的税率减去扣税项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,该案例增值额(71.07%)超过扣除项目金额50%,但未超过100%的其土地增值税税额 = 增值额 40% -扣除项目金额 5%. [案例2]某公司开发销售一房地产项目,取得销售收入1800万元(假定城建税税率为7%,教育费附加征收率为3%)�?⒋讼钅扛梅康夭竟仓Ц兜丶劭�200万元(含相关手续费2万元),开发成本400万元,贷款利息支出无法准确分摊。已知该地区人民政府确定的费用计提比例为10%.则该房地产开发公司应交纳土地增值税为: 1.收入总额:1800万元 2.扣除项目金额: (1)支付地价款:200万元 (2)支付开发成本:400万元 (3)扣除开发费用:(200+400) 10%=60(万元) (4)扣除税金: 1800 5% (1+7%+3%)=99(万元) (5)加计扣除费用: (200+400) 20%=120(万元) (6)扣除项目总额: 200+400+60+99+120=879(万元) 3.增值额: 1800-879=921(万元) 4.增值比率: 921 879=105% 因此适用三档税率。 5.应纳税额: 879 50% 30%+879 (100%-50%) 40%+(921-879) 50%=328.65(万元) 土地增值税清算需要明确的问题 一、关于土地增值税清算时收入确认的问题 土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。 二、房地产开发企业未支付的质量保证金,其扣除项目金额的确定问题 房地产开发企业在工程竣工验收后,根据合同约定,扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款,作为开发项目的质量保证金,在计算土地增值税时,建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的,按发票所载金额予以扣除;未开具发票的,扣留的质保金不得计算扣除。 三、房地产开发费用的扣除问题 (一)财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,在按照 取得土地使用权所支付的金额 与 房地产开发成本 金额之和的5%以内计算扣除。 (二)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用在按 取得土地使用权所支付的金额 与 房地产开发成本 金额之和的10%以内计算扣除。 全部使用自有资金,没有利息支出的,按照以上方法扣除。 上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。 (三)房地产开发企业既向金融机构借款,又有其他借款的,其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条(一)、(二)项所述两种办法。 (四)土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除。 四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题 房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。 五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题 房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税,应视同 按国家统一规定交纳的有关费用 ,计入 取得土地使用权所支付的金额 中扣除。 六、关于拆迁安置土地增值税计算问题 (一)房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理,按《》(国税发〔2006〕187号)第三条第(一)款规定确认收入,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款,应抵减本项目拆迁补偿费。 (二)开发企业采取异地安置,异地安置的房屋属于自行开发建造的,房屋价值按第三条第(一)款的规定计算,计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的,以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 (三)货币安置拆迁的,房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。 七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题 《》(财税〔2006〕21号)第二条第一款规定 纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算 .计算扣除项目时 每年 按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止,每满12个月计一年;超过一年,未满12个月但超过6个月的,可以视同为一年。 八、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题 纳税人按规定预缴土地增值税后,清算补缴的土地增值税,在主管税务机关规定的期限内补缴的,不加收滞纳金。 常见问题解答 1、问:房地产开发企业用开发的商品房对外投资,没有取得实际收入,计算土地增值税时收入如何确定? 答:根据《关于印发的通知》(苏地税发[2009]72号)第十九条规定,房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认: ⑴按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定; ⑵由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 2、问:土地闲置费及契税滞纳金是否可在计算土地增值税时扣除? 答:根据《》第六条和《》第七条的规定,对于企业因违约而承受的处罚性开支,如土地闲置费及契税滞纳金等,不属于按税法规定正�?У某杀痉延煤凸彝骋还娑ń荒傻挠泄胤延�,以及在转让环节缴纳税金的范畴,不能作为扣除项目金额。因此,在计征土地增值税时不能予以扣除。 3、房地产企业进行土地增值税清算过程中,政府代收费能不能加计扣除20%? 答:纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用,应区分不同情形分别处理: (一)代收费用计入房价向购买方一并收取的,应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计扣除的基数。 (二)代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的,不作为转让房地产的收入,在计算增值额时不允许扣除代收费用。 4、房地产开发公司收取购房者的违约金和更名费,是否需要缴纳土地增值税? 答:房地产开发公司因购房者在履行购房合同时违约而收取的违约金和更名费,实际构成了房屋销售价值,并在房屋转让时取得了收入。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定,《暂行条例》第二条所称的收入,包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。因此,该违约金和更名费应并入其房屋转让收入计征土地增值税。 【】 责任编辑:冠 浅析地勘行业分包工程营业税缴纳
