来源_辉通财税 发文日期_2023年12月30日
税务_涉税会计_第六十九页详情
房地产企业生产的产品比较特殊,它的销售往往是在产品未完工前就已经开始进行。由于开发产品的制造过程又不是以纳税年度为周期的,房地产开发企业不可能保证在一个纳税年度结束时已实现的销售收入都属于完工产品,往往未完工开发产品的预售收入占有一定比例。企业进行所得税汇算清缴,不仅需要对象的收入已实现,而且还需要对象的成本费用项目能够全部准确核算出来。而未完工开发产品在纳税年度结束时,只有预售收入,其成本费用项目仍然不能够归集全,也不能够准确核算出来,因此,纳税年度结束时,仍未完工的开发产品在当年度内预缴的所得税,不能参加当年度的企业所得税汇算清缴。 举例说明,A房地产开发公司截至2008年12月31日账面共有2780万元的未完工开发产品预售收入,虽然在各笔预售收入在发生的当期已按预计计税毛利率计算出预计毛利额,并计入当期应纳税所得额,但在2008年度汇算清缴时,预售收入2780万元还不能参加当年度的企业所得税汇算清缴。 其预售收入不作有关费用扣除基数 《》规定,企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出,按照发生额的60%扣除,但最高不得超过当年销售(营业)收入的5 。企业每一纳税年度发生的符合条件的广告费和业务宣传费,除国务院财政、税务主管部门另有规定外,不超过当年销售(营业)收入15%的部分,准予扣除;超过部分,准予在以后纳税年度结转扣除。按照国税发〔2009〕31号文件有关规定,房地产开发企业只有取得的开发产品收入才可确认为销售收入。因此,在国务院财政、税务主管部门未另有规定前,房地产开发企业取得的预售收入不得作为业务招待费、广告费和业务宣传费的扣除基数,只有等到预售收入转为销售收入时,才能将其作为计算基数。如上例A房地产开发公司的未完工开发产品预售收入2780万元,不得作为有关费用的扣除基数。 年终仍未完工开发产品的预售收入缴纳的营业税金及附加不允许在缴纳当年扣除 年终仍未完工开发产品的预售收入虽然已按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额,但是其预售收入并不能算做房地产开发企业当年的销售收入。根据计算企业应纳税所得额所遵循的权责发生制原则,年终仍未完工开发产品的预售收入缴纳的营业税金及附加也不属于当年的费用,不应该在缴纳的当年扣除,其扣除时间应在开发产品的实际完工年度。 预计毛利额不能在汇算清缴期调整 国税发〔2009〕31号文件对企业销售未完工开发产品的计税毛利率规定,开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的,不得低于15%;开发项目位于地及地级市城区及郊区的,不得低于10%;开发项目位于其他地区的,不得低于5%。这与《》(国税函〔2008〕299号)规定的预计利润率相比,同等地域降低了5个百分点(经济适用房等项目除外)。但是,房地产开发企业要特别注意,因预计计税毛利率变动,2008年多计入当期应纳税所得额的未完工开发产品的预计毛利额,只能在开发产品完工后进行调整,不允许在汇算清缴期调整。例如,盛亚地产公司2008年10月10日开始预售新开发的位于白城市郊的樱香园高档住宅,2008年累计实现预售收入3800万元。预计该项目将在2009年9月竣工。按照国税函〔2008〕299号规定,企业应计入当年度应纳税所得额的最低预计毛利额为570万元,比按国税发〔2009〕31号规定计算的380万元多出的190万元,由于开发产品在2008年度没有完工,不可以在2008年度的汇算清缴期内调整。 责任编辑:冠 由公共部门中的病假现象谈人力资源管理
财政部、国家税务总局针对房产税、城镇土地使用税有关问题发文《》(财税[2009]128号)进行了明确,对无租使用其他单位房产、出典房产、融资租赁房产的房产税政策以及地下建筑用地的城镇土地使用税政策分别进行了细化,进一步完善了税收政策,堵塞了税收征管的漏洞。 一、房产原值的界定 财税[2008]152号文件规定,从2009年1月1日起,对依照房产原值计税的房产,不论是否记载在 固定资产 科目中,均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的,应按规定予以调整或重新评估。财税地字[1986]第008号第十五条同时废止。 对于房产概念的界定,可比照的文件有以下几个:财税地字[1987]3号文件中明确规定,房产是以房屋形态表现的财产,独立于房屋之外的建筑物不属于房产。房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。国家税务总局《》(国税发[2005]173号),规定从2006年1月1日开始,为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求,凡以房屋为载体,不可随意移动的附属设备和配套设施,如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等,无论在会计核算中是否单独记账与核算,都应计入房产原值,计征房产税。对于更换房屋附属设备和配套设施的,在将其价值计入房产原值时,可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件,更新后不再计入房产原值。与此同时,财政部、国家税务总局《》(财税[2005]181号)规定,自2006年1月1日起,凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑,包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等,均应当依照有关规定征收房产税。 二、房产税征收标准 从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征,其公式为:应纳税额=应税房产原值 (1-扣除比例) 年税率(1.2%);从租计征是按房产的租金收入计征,其公式为:应纳税额=租金收入 12%。这里要特别说明的是,文件中所说的房产余值,在房产税暂行条例中有规定,是指房产税依照房产原值一次减去10%至30%后的余值计算缴纳。具体扣除比例各地略有不同。 三、无租使用、出典、融资租赁房产的房产税政策 财税[2009]128号通知指出,无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税;产权出典的房产,由承典人依照房产余值缴纳房产税;融资租赁的房产,由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税�:贤丛级ǹ既盏�,由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。 对于无租使用其他单位房产如何交纳房产税的问题,房产税暂行条例中没有规定,(86)财税地字第008号虽有规定但不严密。实际上,在实务中各地也均按房产余值代缴纳房产税。根据财税部门原有的相关规定,无租使用其他单位房产的,房产税由使用人代缴纳,但对这种情况下房产税的计税依据是按租金还是按房产余值没有明确规定。为统一税收政策,对无租使用房产应按房产余值计征房产税。 根据现行房产税条例,房产出典的,房产税由承典人缴纳,但对出典房产的计税依据并没有明确。根据现行房产税政策,房产税有从租和从价两种计税依据,由于出典不同于出租,出典人收取的典价也不同于租金。因此,不应将其确定为出租行为从租计征,而应按房产余值计算缴纳。 融资租赁的房产,国税函发[1993]368号文件中有规定,但和本文件规定不一致,本文件已将其废止。按原规定,融资租赁房产按房产余值缴纳房产税,纳税人由各地税务机关自定。大部分地区都规定由承租人缴纳,也有少数地区规定由出租人缴纳,这种政策执行中的不一致不利于税收公平,也不利于税制规范,应统一予以明确。实际上,房产融资租赁是承租人分期付款购买房产的一种形式,出租人提供的只是金融信贷服务,因此房产融资租赁期间的纳税人应为房产承租人。 四、地下建筑用地的城镇土地使用税问题 对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地,按规定征收城镇土地使用税。其中,已取得地下土地使用权证的,按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款;未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的,按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。 随着我国城镇化进程的加快和技术的进步,单独建造的地下建筑逐渐增多。对地下建筑,现行政策已经明确应征收房产税,但对其用地,没有明确是否征城镇土地使用税,这造成了一定的政策空白。《》明确规定,地下土地使用权和地上土地使用权同属物权。单独建造的地下建筑用地,同样属于占地行为,应征收城镇土地使用税,征税面积按土地使用权证记载面积为准,没有土地使用权证或土地使用权证上没有标明用地面积的,应以建筑物投影面积为准。同时,考虑到地下空间的开发有利于土地的节约利用,相比地上空间,其开发、利用成本也较高,因此对地下建筑用地征收城镇土地使用税时,宜给予一定的税收优惠。 【】 责任编辑:L
摘要:针对新型经济组织 农民专业合作社涉税管理存在的问题,结合东港地区农民专业合作社的现状,对农民专业合作社目前生产经营存在的问题进行分析,并提出加强农民专业合作社涉税管理的建议。 关键词:涉税管理;农民专业合作社;税收政策 近几年来,随着国家大力扶持农业发展一系列政策的出台,各地开设农民专业合作社数量惊人。近三年,仅以东港地区,就有31家农民专业合作社办理了税务登记。农民专业合作社这种新型的经济互助组织,对于税收管理来说,是个全新的领域。如何做好新兴农民专业合作社的涉税日常管理,已成为摆在广大一线乡镇税收管理员面前的一项紧迫性工作。 一、目前农民专业合作社涉税管理现状及存在的问题 (一)大部分农民专业合作社现状 1.部分农民专业合作社设立不规范、甚至虚假办社。《中华人民共和国农民专业合作社法》规定合作社的成员中农民占80%以上。由于农民的文化程度不高,组织能力不强,所以农民专业合作社的实际领导者和决策者往往是企业、经纪人等,农民成员只是被动参与,这与法律、政策的本意存在着一定程度的背离。各级政府为了彰显政绩,有些企业和个人出于规避政策甚至骗取农业部门资金补贴的目的,迅速兴办了许多合作社。在这其中,我们不能否认存在为了骗取享受税收优惠政策的资格和农业部门资金补贴,而以虚假资料、虚构成员等办法设立的农民合作社。 2.专业合作社财务制度不规范,财务核算不健全。从目前东港地区农民专业合作社的实际情况来看:多数农民专业合作社账簿设置简单,另外还有部分没有会计、没有设置账簿,会计核算非常不规范、不准确。相当一部分的账簿难以准确反映应税项目和免税项目、应税收入和免税收入。由于相关凭证不合法,也无法确认收入和费用的真实性和合法性。造成上述现象的原因主要有三个方面:一是专业合作社的农民成员占到了成员总数的80%以上,这部分成员对财务核算缺乏起码的认识,大部分还是注重眼前利益,认为少支出多收益就行,甚至存在有没有账本一样可以算清楚,聘会计还要多支出的思想。受这方面因素影响,农民专业合作社内部核算想做到规范准确就比较困难。二是部分合作社的成立初衷不纯,是以追求政策支持和信贷支持、享受税收优惠政策为目的,他们不愿意核算的太清楚,甚至人为的造假账来应付管理。三是目前农民专业合作社的具体财务核算管理还没有成熟经验,个别细节没有明确。譬如农民专业合作社同本社农民成员之间的核算应该使用何种凭证尚未以文件的形式予以明确。 3.专业合作社税收政策掌握较少,纳税意识淡薄。通过了解各地农民专业合作社的兴办情况,每个地区都存在挂牌成立的农民专业合作社数量不少,但及时到税务机关办理税务登记较少,还有相当数量的农民专业合作社游离于正常税收管理之外的现象,这说明部分农民专业合作社纳税意识不强。笔者在与个别农民专业合作社相关人员沟通得知,有的农民专业合作社负责人竟认为农民专业合作社是农民的事,跟你税务局有什么关系?已经出台农民专业合作社免税,就不用你税务局管。显然混淆了 非纳税人 和 纳税人在税务部门监管下有条件免税 这两者之间的概念。 (二)税务机关对农民专业合作社日常监管力度欠缺 1.缺乏针对农民专业合作社征收管理办法。虽然出台了关于农民专业合作社的税收优惠政策,但在税收征管的程序针对其特殊情况的相关规定的修正严重滞后,至今没有具体详细的规定出台和成型的管理经验,这使得税收管理无章可循。例如,在营业执照中工商部门对农民专业合作社的单位性质、注册类型等没有进行明确,税收机关也没有相关的具体规定,在税务登记无法准确划分单位性质、注册类型、所属行业等;又如,农民专业合作社开展免税业务,免税相关资料需要不需要审批或备案、如何审批或备案也没有规定可循;再如,农民专业合作社既有购销又有加工,是提供商业销售发票还是提供工业销售发票也没有予以界定。强烈期待总局和省局出台操作性强的农民专业合作社征收管理办法或交流各地好的农民专业合作社征收管理经验。 2.税务机关对农民专业合作社的监管需高度重视。现阶段, 组织收入为中心 仍是县(区)局以下税务机关首要任务,但现实中由于过度地强调了税收收入观后,组织收入多就成了 一俊遮百丑 的头等大事。由此,纳税大户就成为了各方面关注的焦点,而农民专业合作社之类纳税人因为涉及免税管理,往往成了不被人在意的对象。另外,面对农民专业合作社数量的不断增加,原有的征管力量凸显薄弱,特别是农村税务所(分局),由于人手少、管户多、任务重,容易造成税收管理盲区。农民专业合作社相对来说生产经营不很规范,有没有明确的征税管理规定,这使得一线税收管理员实际对农民专业合作社的日常监管也大多限于催报催缴,而信息采集、纳税评估、日常监管等一些监控手段往往不能真正的开展实施。 3.对农民专业合作社的管理需有效的征管长效机制。面对农民专业合作社这个新形势下农业产业化进程中的新生事物,第一,税务人员普遍存在对农民专业合作社的税收优惠政策研究、理解不够,政策执行能力不足。第二,难以全面、准确把握农民专业合作社的经营规模。第三,农民专业合作社的社员数量很难固定,根据《农民专业合作社法》农民可以以资金土地农具等生产资料,只要本人申请,成员代表大会通过,就能成为本社社员。第四,社员的真实经营土地难以掌握,从几亩到几百亩不等,即使从村民委员会开证明也很容易办到。第五,农民专业合作社经营的产品产量很难控制,像水产品、蔬菜、牛奶等农产品产量。 二、规范农民专业合作社涉税管理的几点建议 1.做好政策宣传和纳税辅导工作。要有计划的对一线农村税务管理员开展业务培训,帮助他们熟悉和掌握关于农民专业合作社的法律法规和税收政策,只有一线农村税务管理员真正吃透相关法规政策,才能做好农民专业合作社的征收管理工作。同时,各级税务机关,尤其是农村税务所(分局)要加强政策宣传和纳税辅导,将关于专业合作社的法律法规和税收政策采取各种方式,帮助其吃透政策、用好用对税收优惠。此外,各县(区)局和农村税务所(分局)应积极开展政策辅导和办税辅导,帮助提高会计核算水平和自主办税能力,引导农民专业合作社提高依法纳税意识,严格遵照税收政策规定处理涉税事宜,辅导农民专业合作社按照国务院财政部门制定的财务会计制度设置会计账簿,自主健全会计核算,按照法律规定设置成员交易管理台账,以合法有效的凭证如实核算,区别不同的交易方式进行分别核算,分别核算内部交易和对外销售,自产产品和成员产品、非成员产品分别核算,应税收入和免税收入分别核算,做到会计核算规范、完整、合法、准确。 2.认定免税资格,保证涉税信息准确。应定期从工商部门取得开业的农民专业合作社信息,进行调查核实,对超期未办理税务登记的,应及时与企业沟通,责令其补办税务登记,纳入正常税收管理。对农民专业合作社提出免税资格申请的,应坚持实地调查与资料备案同步,符合免税条件的收入审批免税,不符合条件的,按规定及时征收税款。 3.修改完善税收征管系统相关�?�。对农民专业合作社涉税信息采集中关键是对农民专业合作社的行业分类和税种核定进行明确,结合综合征管软件系统和增值税免税农产品规定的要求,将其列入 批发业 中的 农畜产品批发 或 食品、饮料及烟草制品批发 等类别比较合适,如果以加工为主的,也可以列入 制造业 中的 农副食品加工业 的有关类别;对综合征管软件系统的相关�?榻斜匾牡髡�,完善税务登记表格和内容、农民专业合作社免税资格认定项目等,增加免税项目类型和免税项目原因等文书审批选项。 4.规范发票使用规定,加强发票管理和审核。农民专业合作社既可以收购其成员和非成员的产品对外销售,又可以向其成员和非成员销售生产资料等,其成员具有一定的相对独立性,与所属农民专业合作社存在交易和结算关系,因此在发票的使用上建议上级明确规定农民专业合作社收购其成员和非成员的产品均可以开具农产品收购发票,如果农民专业合作社是增值税一般纳税人的收购其成员产品开具的农产品收购发票不允许抵扣,向其成员和非成员销售生产资料、对外销售产品均可以开具普通销售发票或增值税专用发票,只是应税收入和免税收入分开核算,免税收入不得开具增值税专用发票。 5.细化或补充政策规定,增强政策执行的准确性。建议将农民专业合作社作为一个农业生产单位整体对待,与现行增值税政策保持一致,只有自产与非自产的区分,农民专业合作社本身生产的和成员生产的都视同自产农产品,明确规定销售自产农产品和成员自产农产品均免征增值税。在企业所得税方面,可以考虑加大优惠政策力度,比照高新技术企业等的规定,对农民专业合作社作为一个纳税主体,直接免征企业所得税或者按照15%的低税率征收企业所得税。 6.构建农民专业合作社税收征管长效机制。县(区)局和农村税务所(分局)应做好与当地农业主管部门相关管理机构的信息沟通工作,及时对相关农业专业合作社可能的农产品产量,提供劳务的能力等进行科学合理的评估,确保交易的真实性。由于增值税一般纳税人从农民专业合作社购进的免税农业产品,可按13%的扣除率计算抵扣增值税进项税额,专业合作社的发票使用管理和交易的真实性显得尤其重要。税收管理员要加强农民专业合作社开具发票的交易行为的审核力度,通过对可能生产的农业产品的品种、年度产量进行评估,来评价其交易行为的真实程度,监督其按照真实的交易行为和交易时间如实开具发票,防止通过虚构经营业务进行虚开、代开、变换产品名称开具、超范围开具等现象的发生,监控其如实核算免税收入,避免下游环节多抵扣进项税额,减少国家税款的流失。 参考文献: [1]朱宪堂。关于扶持农民专业合作社发展涉农税收政策问题的思考[J].农村财政与财务,2008,(1):20-22。 [2]罗鸣令,陈玉琢。扶持农民专业合作社发展的财税政策研究[J].经济与管理,2009,(2):81-84。 [3]钟广池。农民专业合作社税收优惠法律制度研究[J].华南农业大学学报:社会科学版,2010,(2):140-145。【】 责任编辑:vince 税务稽查执法体制特点探析
